使用状況や契約内容から判断

なお、最高裁判例には賃借人である小規模で閉鎖的な有限会社において、持分の譲渡および役員の交代により実質的な経営者が交代しても、そのことは民法六一二条にいう賃借権の譲渡にあたらないと判示したものがあります。⑦テナントビルのテナントが家主に無断で営業委託契約を第三者と締結した場合純粋な営業委託契約であれば、決められた委託料を支払って営業を委託するので、営業の収益・損失ともに借家人に帰属し、そこで自らが他人を雇用して営業する場合と異なりません。つまり建物の転貸として契約を解除することができないでしょう。そのため営業委託契約などの契約書を作成して、無断転貸による解除を回避する方法に利用されるのですが、無断転貸で契約が解除できるのは、建物の使用状況が従前と変更されるからで、契約の名目が営業委託か、転貸借かが問題なのではありません。借家人が使用しているといえるかを、実質的な使用状況や契約内容から判断することになります。ただし、無断転貸に該当するとしても、転借人が多額の権利金等を支払っていれば、無断転貸を理由として賃貸借契約を解除しても、無断転借人を建物から立ち退かせることは困難です。家主としては賃貸借物件の占有状況のこまめなチェックのために、管理業者に管理を任せるなどの努力で防止するしかないでしょう。

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